תמ"א 38

תמ"א 38 - כללי

ממשלת ישראל ראתה צורך לאומי באישור תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 שלא על פי תקן 413 מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וזאת עקב מיקומה של מדינת ישראל באזור שיש בו סבירות גבוהה להתרחשות של רעידות אדמה, בסמיכות לקו שבר גיאולוגי הידוע בשם "השבר הסורי-אפריקאי", שתחילתו בדרום תורכיה והמשכו בסוריה, לבנון, בקעת הירדן מפרץ אילת והלאה דרומה לאורך מזרח אפריקה עד מוזמביק.

ההערכה של אנשי המקצוע והגיאולוגים היא שרעידת אדמה תתרחש בישראל בוודאות – השאלה היא רק מתי? לכן חלה החובה על כל הדיירים המתגוררים בבניינים ישנים לדאוג לחזק את המבנה שלהם בהקדם האפשרי, על מנת לשמור על חיי משפחתם ועל הנכס היקר ביותר שלהם!!

בדיוק לצורך כך אושרה התמ"א.

התמ"א קובעת הנחיות ומנגנון המאפשר לשפר את העמידות של המבנים הישנים בפני רעידות אדמה, ולהבטיח לדיירים צמצום הנזק ככל האפשר תוך הצלת חיים וביטחון, גם מפני התקפות טילים, מבלי שהדיירים יצטרכו לשלם את ההוצאה הכספית הכבדה הכרוכה בכך, על ידי מתן זכויות לבנית דירות חדשות על גג המבנה שאותם הדיירים יכולים להעביר ליזם או קבלן בתמורה לביצוע כל עבודות חיזוק המבנה על ידו.

ישנם כמה מסלולים ליישום התמ"א, בהתאמה למיקום המבנים.

כאמור, מצד אחד הדיירים לא משלמים דבר, ומצד שני הם נהנים, לרוב, נוסף לחיזוק המבנה גם מתוספת ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית חדשה, שיפוץ הלובי ומעטפת הבניין, פיתוח החצר תוך העלאת ערך הנכס באופן משמעותי  ושיפור ברמת החיים.

לאחר הצגת הפרויקט והחתימה של הדיירים על טופס ההסכמה, כל הליכי התכנון, האישור בוועדות והבנייה ייעשו על ידי החברה, במימונה ובאחריותה

חשוב מאוד – אחוזי הסכמה

במקביל לאישור התמ"א חוקקה המדינה חוקים נוספים שמסייעים לדיירים וליזמים לקידומה. בין היתר, נקבעו בחוק  אחוזי ההסכמה מקרב בעלי הדירות הנדרשים לביצועה של התכנית על פי אופי הפרויקט כמפורט להלן:

לחיזוק מבנה ותוספת דירות – נדרש רוב בשיעור 66% מקרב בעלי הדירות.

להריסה ובנייה מחדש  –  נדרש רוב של 80% מקרב בעלי הדירות.

לאחר קבלת הסכמת הרוב ובמידה ונדרש לטפל ברכוש המשותף, באי הסכמה של דייר מסוים לביצוע התמ"א, יפנו הדיירים באמצעות בא כוחם למפקח על בתים משותפים אשר בסמכותו לחייב את הדייר הסרבן לביצוע התמ"א או להסכים ולחתום בשמו.

השאיפה היא להגיע תמיד להסכמה של 100% מבעלי הדירות כדי לזרז את הפרויקט ולמנוע סכסוכים שיפגעו בחיזוק ובמהלך העבודות.

תהליך עבודה לקידום פרויקט תמ"א 38

שלב שלישי – הסכם והגשת בקשה להיתר בנייה:

  • אישור וחתימה על הסכם התקשרות מפורט בין החברה לדיירים.
  • חברתנו תמליץ לדיירים לשכור עו"ד המתמחה בתמ"א 38 לייצוג הדיירים לאורך כל תהליך התמ"א ומפקח בנייה שילווה את הפרויקט עבור הדיירים ומטעמם. שכר הטרחה של שניהם ימומן ע"י חברתנו.
  • הכנת תכניות להגשה להיתר בנייה, הכוללות את כל מרכיבי הפרויקט ובשיתוף מלא עם הדיירים.
  • חברתנו תתחייב להפקיד ערבויות (כפי שיסוכם) ופוליסת ביטוח בידי בא כוחם של בעלי הדירות.
  • הגשת הבקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית וקידום הפרויקט במוסדות התכנון עד לקבלת ההיתר.

שלב רביעי אחרון – הביצוע:

  • תחילת ביצוע מיד לאחר קבלת היתרי הבנייה ובהתאם ללוחות הזמנים המוסכמים.
  • מינוי מפקח עבודה צמוד לבנייה להבטחת איכות הבנייה תוך התחשבות מרבית בדיירי הבניין.
  • ביצוע עבודות בנייה, חיזוק הבניין, תוספות הבנייה, הוספת מעלית שדרוג הלובי, פיתוח המגרש ותשתיות.
  • סיום הפרויקט לשביעות רצון הדיירים.

שלב ראשון – היתכנות עקרונית:

  • סיור בבניין תוך בחינה ראשונית של המצב הקיים.
  • מפגש היכרות עם בעלי הדירות ונציגות מטעמה. הסבר מלא על כל הליכי התמ"א 38, תיאור של מרכיבי הפרויקט, ומענה על כל שאלות הדיירים.
  • בחירת נציגות לדיירי הבניין.
  • בחינה עקרונית של כל האפשרויות התכנוניות יחד עם הדיירים ובחירת המסלול הטוב ביותר.
  • החתמת הדיירים על הסכמתם לאפשר לחברה בלעדיות להיכנס לתהליך בדיקת היתכנות לתמ"א ללא כל עלות כספית מצד הדיירים.

*** במקרה הצורך, נסייע  בגישור בין דיירים.

שלב שני – בדיקות והצעה סופית:

  • ביצוע בדיקות הנדסיות תכנוניות יסודיות, בדיקות משפטיות וקנייניות.
  • בניית הצעה לדיירים לקידום פרויקט תמ"א 38 על פי המסלול שהוחלט, הכוללת פירוט של מה מקבלים הדיירים, מפרט טכני, תכנון כללי ולו"ז לקבלת היתר בנייה, הכנת תכנית ביצוע וביצוע.
בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש יקבלו הדיירים את הדברים הבאים ללא כל עלות כספית מצדם
בפרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספות יקבלו הדיירים את הדברים הבאים ללא כל עלות כספית מצדם
  • דירה חדשה בבניין מודרני, חדש לחלוטין.
  • מרפסות– לכל דירה מרפסות שמש על פי הנחיות הוועדה המקומית.
  • מרחבים מוגנים– כל דירה תכלול ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) על פי הנחיות פיקוד העורף.
  • חניה – לרוב תבוצע חניה תת קרקעית שתבטיח מקום חניה אחד לפחות לכל דירה.
  • קומת הקרקע – תכלול מבואה ראשית חדשה, פיתוח החצר ותשתיות חדשות.
  • חזיתות – תכנון אדריכלי מתקדם, לקבלת חזות מודרנית.

הערה:

ההיתכנות לביצוע תמ"א במתכונת של הריסה ובנייה מחדש מתאימה אך ורק במקומות שבהם ערכי הקרקע גבוהים במיוחד ולכן אופציה זו אינה מתאימה לחלק גדול מהמקרים.

  • תוספת מעלית– התקנת מעלית חדשה תקנית בבניין.
  • תוספת מרפסות– ביצוע מרפסות שמש, על פי הנחיות הוועדה המקומית.
  • תוספת מרחבים מוגנים– הוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או  ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) או מיגון חדר קיים על פי האפשרויות והנחיות פיקוד העורף.
  • שדרוג קומת הקרקע – תכנון מבואה ראשית, פיתוח החצר, החלפת תשתיות.
  • שדרוג חזיתות – טיפול מקיף בכל מעטפת הבניין, לקבלת חזות מודרנית בשילוב הקומות החדשות.

הערה:

הסדרי חנייה – מוסדות התכנון דורשים הצגת פתרון חנייה במגרש קודם כל עבור הדירות החדשות וזאת תוך שמירה על חניות קיימות (אם יש) ואם הן מוצמדות ורשומות בטאבו על שם הדייר.

מנהל פיתוח עסקי

עו"ד שי יהלום

 נייד 054-2664664

shay@yamin-g.co.il

כתובת המשרדים

 כצנלסון 13 – בית ימין אשקלון

 טלפון ראשי  077-2305020

shay@yamin-g.co.il