פינוי בינוי

מהו פרויקט פינוי בינוי ?

פרויקט פינוי- בינוי הנו מושג מתחום ההתחדשות העירונית שמתייחס לתהליך המתרחש בשכונות ישנות מאוד ושותפים לו בעיקר הדיירים, מוסדות התכנון והיזמים. זאת במטרה לשפר את איכות החיים של הדיירים ולשדרג את הסביבה העירונית על ידי הריסת השכונה הישנה ובניית שכונה חדשה ומודרנית תחתיה.

בעיקרון זהו פרויקט המבוצע על ידי יזם במתחם מגורים מסוים, הכולל בין היתר את תכנון השכונה החדשה ואישורה כחוק בוועדות התכנון, פינוי הדיירים מהדירות הישנות והריסתם, ובניית דירות חדשות בבניינים מודרניים על הקרקע שהתפנתה. חלקן יימסרו לדיירים הוותיקים בתמורה להריסת הדירה הישנה שלהם, והיתרה תימכר על ידי היזם לצורך מימון כל הפרויקט.

במרבית המתחמים – לפני ההריסה – עוברים הדיירים לגור בשכירות מחוץ למתחם במימון הקבלן ובתום הבנייה הם חוזרים לדירותיהם החדשות. אולם אם יש במתחם קרקע פנויה המאפשרת קודם בינוי חדש לפני פינוי – תהיה עדיפות לקדם את הפרויקט כבינוי – פינוי – בינוי.

לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי על הדיירים לחתום על הסכם עם חברה יזמית מתאימה שתהיה מוכנה לקחת על עצמה לטפל בכל התהליך המורכב הנ"ל, על כל הכרוך בכך.

בפרויקטים מסוג זה מוענקות על ידי המדינה הטבות מיסוי רבות ומשמעותיות כאשר הדיירים הקיימים אינם נושאים בכל עלות כספית מצדם.

חשוב לדעת:

פרויקט פינוי-בינוי הנו תהליך מורכב וארוך הדורש טיפול מאוד מקצועי תוך השקעת משאבים כספים לא מבוטלים גם בתהליך התכנון וגם בשלבי הביצוע. לכן, חשוב מאוד שלחברה היזמית שתיבחר על ידי הדיירים תהיה את היכולת המקצועית המוכחת, הניסיון והרישיונות הנדרשים לביצוע פרויקט בנייה בהיקפים גדולים והחוסן הכלכלי המתאים.

שאלות ותשובות

כמה נדרשים הדיירים לשלם?

הדיירים אינם משלמים דבר! כל ההליך שתואר לעיל מבוצע מבלי שהדיירים נדרשים לשלם תשלום כלשהו, לא לחברה לא ליועצים המקצועיים וכמובן שלא לקבלן/יזם שיבחר.

מה לגבי מסים?

החברה תכריז על המתחם כמתחם "התחדשות עירונית". במקרה זה יהיה פטור מלא מתשלום מס שבח ומס רכישה של הבעלים. היטל השבחה יחול במקרה ולא יהיה פטור על הקבלן/יזם. הקבלן יזם יישא בשכ"ט החברה והיועצים המקצועיים ובעלות ההובלה של הדירות.

מה מקבלים?

כל דייר יקבל דירה חדשה גדולה יותר בבניין החדש שייבנה. לדירה החדשה תוצמד מרפסת ש וחניה מקורה. המפרט הטכני של הדירות יהיה זהה למפרט הטכני של דירות הקבלן ולא פחות מהמפרט הטכני שאותו יקבע האדריכל מטעם הדיירים. מיקום הדירות ייקבע בהסכמה בין נציגי הדיירים והחברה.

מה קורה בתקופת הבנייה?

בתקופת הבנייה יוצאים הבעלים לדיור בשכירות. הקבלן ישלם לדיירים שכר דירה חודשי (גם לדיירים שלא גרים בבניין). סכום שכר הדירה כדמי השכירות הרגילים שמשולמים באזור לדירה דומה.
ערבות בנקאית – תנאי לפינוי הדירה הישנה הוא קבלת ערבות בנקאית (חוק מכר) בשווי הדירה החדשה. ערבות זו דומה במהותה לערבות שמקבל כל רוכש דירה חדשה מקבלן רגיל בשוק החופשי.
ערבות בנקאית להבטחת תשלום שכר דירה – תנאי לפינוי הדירה הישנה יהיה קבלת ערבות בנקאית אוטונומית פוחתת לפי קצב התקדמות הבנייה.
מינוי מנהל הנדסי מטעם הדיירים – ימונה מהנדס מפקח לצורך ליווי תהליך הבנייה, המסירה והבדק.

כיצד בוחרים את הדירות החדשות?

ישנן כמה דרכים מקובלות לקביעת סדר בחירת הדירות. לדוגמה – הגרלה בין הבעלים לקביעת סדר הבחירה, או קביעת שמאי מקרקעין אשר ידרג את דירות הבעלים לפי שוויין. בכל מקרה תקבע שיטת הבחירה בהסכמה בין נציגי הדיירים והקבלן/יזם שייבחר.

האם נקבל מידע על התהליך? האם הדיירים מעורבים?

התהליך שקוף וגלוי לחלוטין. הדיירים מעורבים בכל הליך קבלת ההחלטות ומשפיעים עליו. דיירים שלא יהיו מעורבים, יקבלו דיווח שוטף.

קישור לאתר של משרד הבינוי

בו תוכלו למצוא פירוט מלא על פינוי- בינוי

שלבים בקידום פרויקט פינוי-בינוי

שלב ראשון – איתור מתחם:

 איתור מתחם מתאים שבו ישנם דיירים המעוניינים בפרויקט. מפגש ראשון של החברה אתם  או נציגים מטעמם, ובדיקה ראשונית ברשות המקומית שיש היתכנות תכנונית לפרויקט מסוג זה.

שלב שני – התקשרות ראשונה:

לאחר קבלת הסכמה עקרונית של הרשות המקומית – תיבחר נציגות של הדיירים, ייבחר על ידם עו"ד אשר ייצג אותם בכל ההליך וייחתם הסכם עם החברה שיאפשר לה לפעול בשם הדיירים לקידום כל הליכי התכנון וכל הדרוש לקידום הפרויקט.

שלב שלישי – בדיקת היתכנות:

החברה תדאג להעסקת אדריכל ושמאי לעריכת בדיקות תכנוניות ושמאיות לגבי סיכויי היתכנות הפרויקט, כולל ישיבות עבודה עם הרשות המקומית להצגת עקרונות הפרויקט וקבלת אישורם לפרוגרמה המוצעת. אם לא תהיה תמיכה של הרשות המקומית לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט.

שלב רביעי – חתימת הסכם:

החברה תגיש לדיירים הצעה מפורטת ויתנהל מו"מ באמצעות עו"ד הדיירים עד להסכמות.

הנציגות תדאג לגיבוש רוב של לפחות 80% מבעלי הדירות וחתימת הסכם מפורט בין החברה לדיירים, אשר יכלול פירוט של כל ההוצאות שבהן תישא החברה, מפרט של דירת התמורה שאותה יקבל הדייר, תכניות עקרוניות, לו"ז ערבויות, וכו'.

 שלב חמישי – קידום תכנית מפורטת (תב"ע):

החברה תגייס את כל שאר היועצים והמתכננים להשלמת הכנת התכנית המפורטת.

החברה תגיש את התכנית לאישור בוועדות התכנון ותטפל בה עד לאישורה הסופי.

שלב שישי  – היתר בנייה:

לקראת סיום אישור התב"ע  תקדם החברה תכנון מפורט לבניינים, ותדאג לטפל בכל הכרוך בהוצאת היתר בנייה לבניינים הראשונים מיד עם מתן תוקף לתב"ע.

שלב שביעי – אחרון – ביצוע:

מיד עם קבלת היתר הבנייה תחל החברה בביצוע הפרויקט בשטח, כולל פינוי הדיירים הראשונים לדירות שכורות, הריסת הבניינים הישנים וביצוע הבניינים החדשים, התשתיות והפיתוח על פי השלבים שנקבעו בתכנית המפורטת. עם סיום הבנייה תדאג החברה למסור את הדירות החדשות לדיירים ולאכלס את הבניינים.

מנהל פיתוח עסקי

עו"ד שי יהלום

 נייד 054-2664664

shay@yamin-g.co.il

כתובת המשרדים

 כצנלסון 13 – בית ימין אשקלון

 טלפון ראשי 08-6726665

 office@yamin-g.co.il