למה כל כך הרבה אנשים רוצים לקנות דווקא כעת את הדירה הישנה שלכם?
בשנים האחרונות אנשים שגרים במבנים ישנים בשכונות הוותיקות בערים שונות, גם גדולות וגם קטנות, התרגלו לראות אין ספור פתקים ומודעות שנתלו על דלתותיהם, בחיפוש אחר דירה לקנייה בבניין זה. לפני עידן ההתחדשות העירונית סביר להניח שאנשים היו ששים למכור דירות עם ביקוש כזה משום שבאזורים הישנים קשה לפעמים למצוא קונים להוטים. אבל כיום, כאשר תמ"א 38 הפכה למונח שגור בפי העם גם מבלי להכיר את הפרטים, אנשים לא ממהרים לקנות לפני שיבררו בדיוק כמה כסף הם עלולים להפסיד מאבדן ההזדמנות לקבל דירה חדשה, בניין חדש, הגדלת דירה או כל אפשרות אחרת שיזמי ההתחדשות העירונית יציעו להם לכשיגיעו אליהם לשכונה.
למה פינוי בינוי הוא אליה עם קוץ?
הפנטזיה של כולם היא לקבל מקסימום במינימום תשלום מכיסם, ובמקרה של התחדשות עירונית זה אכן המקרה במקומות רבים. יש לא מעט בניינים ברחבי הארץ שהתרחבו, עברו מתיחת פנים ושיפוצים במסגרת המגבלות והאפשרויות שתמ"א 38 הציבה בפניהם, וכל הצלחה כזאת מפתה עוד ועוד יזמים להיכנס למשחק, ולעומתם עוד ועוד דיירים מקפיאים תכניות למכור ולשפר את הדיור שלהם בהמתנה להצעה טובה מהם.
בדרך כלל מדובר בחיזוק הבניין תמורת תוספות דיור מסוימות, טיפול יסודי בתשתיות ובפיתוח הסביבה של הבניין והשכונה, כאשר הרשויות המקומיות מברכות על כך שמלאכתן נעשית לרוב בידי אחרים. אבל כאן גם הקוץ שבאליה.
יש בלבול מסוים בכל הקשור לאפשרות הנחשקת מכל הנקראת פינוי-בינוי, שלפיה אפשר להרוס בניין עד היסוד ולהקים חדש לגמרי לדיירים. זה נראה כמו חלום שמתגשם אבל נכון לעכשיו זה אינו יכול להתקיים במקומות שדווקא בהם הוא נחוץ ביותר. הסיבה היא שהתמריץ היחיד שיש לקבלן לבנות בניינים חדשים הוא הרווח שלו כתוצאה מכך. בנייה היא ענף שכרוך בעלויות רבות מאוד ואם הוא לא יצליח לכסות אותן ואף להרוויח תמורה הולמת לכל העבודה והזמן וההליכים הכרוכים בכך, זה פשוט לא יקרה.
מה מעכב את פינוי-בינוי בפריפריה?
מטרת ההתחדשות העירונית היא להוסיף בנייה באזורים רוויים יחסית, בדרך רווחית לכל הצדדים משום שהיא תפתור את המחסור בקרקע לבנייה, תוסיף יחידות דיור, תחדש את הסביבה העירונית המוזנחת והישנה, תצעיר את האוכלוסייה הודות לנהירה של צעירים לבניינים החדשים, תחזק את הבניינים לקראת רעידות אדמה וסכנות ביטחוניות, תותיר נכס ראוי ובעל ערך לאוכלוסיה החלשה ותחסוך מהדיירים ומהרשויות השקעה נוספת.
אם הכל נשמע כל כך טוב ויפה ואפשרי והממשלה אפילו חוקקה זאת כדי לתת תמריצים והטבות לכולם, אז היכן הבעיה? הבעיה קיימת למרבה הצער דווקא באזורים שלהם נועדה התכנית היפה הזאת. מחירי הדיור בפריפריה אינם גבוהים יחסית למחירי הדירות באזור המרכז המבוקש ביותר. גם אם ירחיקו מעט מהלב של המרכז לשוליים שלו ולא יתמקדו בגוש דן דווקא, עדיין יתקבל יחס נאות יותר של עלות-תמורה לקבלנים של ההתחדשות העירונית באזורים אלה. מכיוון שרוב הפרויקטים האלה נעשים באזורים שגם ככה אינם מבוקשים מאוד ואין צפי שיהיו כאלה בשנים הקרובות עקב ביקוש גבוה יותר באזורים יוקרתיים, פוחת הסיכוי שקבלני פינוי-בינוי ירצו לחפש הזדמנויות נדל"ניות שכאלה.
כלומר, הפועל היוצא מכך הוא שקבלנים שיודעים שאין להם סיכוי לקבל את המחיר שהם יכולים לבקש לדירה באזור מבוקש יותר לא ישקיעו ממרצם ומכספם במקומות כאלה. מבחינתם זה יהיה כמו לשים את כספם על קרן הצבי משום שאף אחד לא יכול להבטיח להם שיום אחד המצב ישתנה, הביקושים יגדלו והם יוכלו לגבות את המחיר המלא תמורת הדירות החדשות שבנו. מכיוון שכל פרויקט פינוי-בינוי כזה מוסיף לא מעט דירות לכל אזור, הם עלולים להיתקע עם מלאי דירות שמחירן נמוך מדי בשבילם, ולכן הם חוששים להתחיל בזה.
